عصر بازار: «تسه» یا اوراق تسهیلات مسکن از آن دسته اوراق مالی است که از زمان ورود به فرابورس تاکنون دوران پر فراز و نشیبی را سپری کرده است. اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن که با نماد تسه امروز در فرابورس معامله میشود، توسط بانک مسکن از آبان ماه سال ۸۹ به منظور جلوگیری از واسطهگری در خرید و فروش اوراق استفاده از تسهیلات مسکن و ایجاد تمرکز در نقل و انتقال آنها وارد فرابورس شد.
به گزارش پایگاه خبری «عصر بازار»، اوراق تسه از همان ابتدا با توجه به مزایای امکان برخورداری از اوراق استفاده از تسهیلات مسکن برای خرید یا ساخت واحد مسکونی، قابلیت انتقال و اهدای اوراق ممتاز به دیگران و امکان تجمیع تسهیلات حساب صندوق پسانداز مسکن و تسهیلات اوراق ممتاز برای ساخت یک واحد مسکونی با اقبال مواجه شد. قیمت این اوراق پس از ورود به فرابورس به مرور واقعیتر شد و از یکصد هزارتومان درشبکه بنگاهها، پس از چندماه از بدو ورود به 70 هزار تومان کاهش یافت .
حال امروز به دنبال عمیق شدن رکود بخش ساخت و ساز و مسکن که ناشی از اقتصاد کل کشور است و کاهش حجم بالای معاملات مسکن در شهرهای بزرگ به ویژه تهران از دو سال قبل تاکنون شاهد روند نزولی بهای این اوراق در فرابورس هستیم و منحنی که هر روز به سوی کاهش گام برمیدارد، آنچنان که براساس آمار از مهرماه سال گذشته تا امروز بیش از 20 درصد قیمت اوراق تسهیلات مسکن کاهش یافته است. برهمین اساس برای آگاهی ازآخرین وضعیت این اوراق و علل کاهش قیمت آن، به سراغ «علیرضا توکلی» مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس رفتیم تا از چند و چون ماجرای این اوراق بپرسیم؛ متن این گفتوگو را میخوانید.
آقای توکلی آیا کاهش بیش از 20 درصدی قیمت اوراق تسهیلات مسکن را میتوانیم رکود حاکم بر بخش مسکن کشور بدانیم؟
اجازه بدهید سوال شما را درباره کاهش قیمت اوراق «تسه» به دلیل کم رونقی بخش مسکن به این صورت اصلاح کنم؛ تعریفی که ما در بورسها از رونق داریم براساس حجم معاملات است، چنانچه حجم معاملات زیاد باشد، به این معنی است که بازار رونق دارد و اگر کاهش یابد، یعنی بازار دچار رکود است.
اما در تکمیل سخنانم باید تاکید کنم که از نظر ما کاهش نرخ اوراق تسهیلات مسکن چندان هم نامطلوب نیست زیرا به این ترتیب مردم و متقاضیان خرید مسکن میتوانند با قیمتی کمتر این اوراق را تهیه و از بانک وام دریافت کنند.
به عبارتی هرچه قیمت کمتر، راهها برای نزدیکتر شدن به وام مسکن هموارتر میشود. سادهتر بیان کنم، نزول قیمت اوراق تسه نه تنها بار منفی ندارد بلکه مثبت هم هست.
به طور حتم صحیح میفرمایید؛ اما بازهم سوال من بیجواب ماند، چرا قیمت اوراق تسهیلات کاهش یافته است؟
اجازه بدهید قبل از شروع تشریح دلایل این روند نزولی، جملهای تکمیلی بیان کنم. اوراق تسهیلات مسکن یا تسه از هنگام ورود به بازار فرابورس با نوسانات قیمتی زیادی مواجه بوده است، این اوراق از 90 هزارتومان تا 40 هزارتومان نیز نوسان قیمتی داشته و به نظر ما تمام این قیمتها نیز درست بوده است، زیرا هرکدام از این نرخها درآن بازه زمانی براساس عرضه و تقاضا و اوضاع بازار مسکن تعیین شدهاند.
یعنی درهر برهه زمانی وضعیت اقتصادی و مجموعه وقایع ایجاب میکرده قیمت اوراق 90 هزارتومان یا 40 هزارتومان باشد که بازهم تاکید میکنم، این نرخها با شرایط اقتصادی تعیین میشود. بنابراین به اعتقاد من همین امروز نیز چنانچه قیمت اوراق به 60 هزارتومان کاهش یافته بازهم قیمتی مناسب است زیرا شرایط اقتضا میکند.
مهمترین معیار یا شرایط تعیینکننده اینگونه نوسانات چیست؟
قیمت اوراق تسهیلات مسکن تابعی از نرخ سود است، وامی که امروز روی اوراق تسه اعطا میشود، 45 میلیون تومان با سود 16 درصد و پرداخت 12 ساله است.
البته درمیان سخن شما باید بگویم سودش 16 درصد نیست، زیرا با درنظر گرفتن پولی که برای خرید این اوراق در فرابورس ازسوی خریدار پرداخت میشود، این سود گاهی به 20 درصد نیز میرسد.
من در پاسخ به سوال بالای شما درباره مهمترین شرایط تعیینکننده قیمت، فرض را بر خرید اوراق به صورت مجانی گذاشتم، اما درمجموع پولی که در بازار برای خرید این اوراق پرداخت میشود به حساب بانک مسکن نمیرود چرا که اگرچنین میشد، میتوانستیم بگوییم بله سودش 20 درصد است. در فرابورس خریدار، اوراق را از نفر قبلی یا همان فروشنده خریداری میکند که پیشتر در بانک مسکن سپردهگذاری کرده و در ازای آن اوراق را تحویل گرفته است. اما درمجموع ما به جز نرخ 16 درصد، یک نرخ مورد انتظار بازار را هم داریم، برهمین اساس هرچه فاصله نرخ 16 درصد و نرخ سود مورد انتظار بازار بیشتر شود، قیمت اوراق نیز بالاتر میرود، چون اگر نرخ مورد انتظار در بازار افزایش یابد یک وام ارزان قیمت 16 درصدی ارزشمندتر میشود و از سوی دیگر، چنانچه نرخ سود مورد انتظار کاهش یابد، ارزشمندی وام مسکن کمتر میشود. درنتیجه یکی از دلایلی که موجب کاهش نرخ اوراق تسهیلات شده، به اعتقاد من همین امر است، یعنی نرخ سود مورد انتظار بازار کاهش یافته و این مهم باعث شده که نرخ اوراق نیز نزول کند.
علت بعدی؟
علت دوم، رکود بخش مسکن است. تعداد متقاضیانی که قصد خرید مسکن را دارند به دلیل عمیق شدن این رکود کاهش یافته و به طور طبیعی از تعداد دادوستد و تقاضای این اوراق نیز کاسته شده و قیمت نیز به تبع این ماجرا کاهش پیدا کرده است. به عنوان مثال، در زمانی که قیمت اوراق به 100 هزارتومان افزایش یافت، تقاضا برای وام رشد کرد به این دلیل که بازار مسکن رونق داشت و قدرت خرید وام مسکن نیز افزایش یافته بود.
افراد قبلا با 25 میلیون تومان وام مسکن دریافت میکردند که شورای پول و اعتبار این عدد را به 45 میلیون تومان رساند که این موضوع تقاضا را به شدت افزایش داد. به ویژه در شهرستانها و شهرهای کوچک که میشود با 120 میلیون تومان خانهای خرید، رقم 45 میلیون تومان میتوانست کمک بسیار خوبی باشد و آمار هم نشان میدهد که در شهرستانها بیشترین میزان تقاضا برای خرید این اوراق را داشتهایم و همین موضوع نرخ تسهها را از 40 به یکصد هزارتومان افزایش داد.
یعنی سفتهبازی اصلا نقشی نداشته است؟
اتفاقا درتمام مدتی که یکباره قیمت اوراق بالا کشید، ما با این سوال به عنوان یک چالش مواجه بودیم. آنچنانکه برای یافتن پاسخی دقیق به این سوال، به آمار متوسل شده و کوشش کردیم تا آمار سفتهبازی را استخراج کنیم که کار بسیار مشکلی هم بود، چرا که در فرابورس همه از فعالان بازار هستند و در حال خرید و فروش و تفکیک کسی که متقاضی واقعی وام برای خرید مسکن است و کسی که قصد سفتهبازی دارد، بسیار دشوار بوده و کار چندان سادهای نیست. به ویژه اینکه بسیاری از کسانی که اوراق را خریداری میکنند و ماهها از آن استفاده نمیکنند، لزوما سفتهباز نیستند یعنی این طور نیست که خریدار اوراق، فردای همان روز برای دریافت وام به بانک مسکن مراجعه کند و دربسیاری از موارد مدتی طول میکشد تا از وام خریداری شده استفاده کند. درنتیجه متوجه شدیم، از روی زمان هم نمیتوان تشخیص داد که خریدار اوراق قصد سفتهبازی داشته یا نه!
برهمین اساس نسبت به تعریف و تعیین شاخصی جدید از سفتهبازی مبادرت کردیم. در فرابورس هر ماه دو عدد آماری داریم؛ آمار معاملات اوراق و آمار افرادی که به بانک مسکن برای دریافت وام مراجعه میکنند. به این ترتیب، فرض کردیم که اگر در ازای هر یک معامله یک مراجعه به بانک مسکن داشته باشیم، این یک نیاز واقعی است و سفتهبازی محسوب نمیشود. اما چنانچه تعداد معاملات از مراجعات بیشتر باشد آن مابهالتفاوت را میتوان « سفتهبازی» نام گذاشت. با تکیه برهمین شاخص، هرماه محاسبه کردیم که چه تعداد اوراق خرید و فروش میشود و یا چه تعداد به بانک مسکن میرود که به نتایج جالبی هم رسیدیم.
چه نتایجی؟
شاخص سوداگری یا همان سفتهبازی، قبل از بهمن سال 92 به طور متوسط سه درصد بوده است که رقم بسیار پایین ومطلوبی است. فقط در بهمن ماه 92 این شاخص به عدد 14 درصد رسید که دلیل آن نیز مصوبه افزایش سقف تسهیلات بود و بار دیگر هم در اردیبهشت ماه ١٣٩٣ این شاخص به رقم شش درصد رسید که علت آن هم اخباری بود که از سوی برخی مسئولان مبنی بر افزایش سقف تسهیلات تا ٨۰ میلیون تومان مطرح شده بود. جز این دو مقطع تاریخی، این شاخص همواره معاملات سوداگرانه را زیر ٣٪ نشان داده است و همانطور که عرض کردم، رقم بسیار ناچیز و قابل قبولی است. جالب است در محاسبه این شاخص تاکید کنم که به غیر از بهمن و دی ماه سال 92، این شاخص چندان رشدی نداشته است. علاوه براین، محدودیتهایی نیز دراین باره اعمال کردیم.
در تیرماه سال قبل طی مصوبهای به منظور جلوگیری از معاملات سوداگرانه، محدودیت فروش تا ٦۰ روز را اعمال کردیم، به این معنا که افراد تا ٦۰ روز بعد از خرید اوراق، حق فروش آن را نداشته باشند. دوم اینکه، افراد نمیتوانند بیشتر از 90 ورقه خریداری کنند، زیرا سقف وام مسکن ٤٥ میلیون است و با خریداری ٩۰ ورقه میتوان به ٤٥ میلیون وام دست پیدا کرد، بنابراین نیازی به خرید بیش از این مقدار وجود ندارد. البته برای انبوهسازان که اوراق را به صورت عمده خریداری و به واحدهای مسکونی پروژه خود تخصیص میدهند، استثناء قائل شدیم و این کار با کمک بانک مسکن صورت میپذیرد. تمام این عوامل موجب شد شاخص سفتهبازی، امروز به زیر یک درصد کاهش یابد. این عدد در ادبیات مالی منطقی است و اصلا برای رونق بازار ضروری است.
اما با اعمال این دو محدودیت بازهم در مقعطی شاهد افزایش قیمت بودیم؟
بله درست است. آمار نشان می دهد، باوجود اجرای این دومحدودیت، قیمت اوراق تا مهر افزایش پیدا کرد و این به معنای تایید همان عرض اول بنده است که قیمت اوراق همواره طبیعی بوده و معاملات سوداگرانه تاثیر زیادی در قیمت نداشته است. از زمان اعمال محدودیتهایی که عرض کردم، شاخص معاملات سوداگرانه به زیر ١٪ کاهش یافت، اما قیمت اوراق نه تنها کاهش نیافت بلکه به تدریج و تا مهرماه همان سال نیز افزایش یافت. یعنی اتخاذ این تصمیمها درست بود و به هدف خود که کاهش معاملات سوداگرانه بود دست یافت، اما بر مکانیزم عرضه و تقاضای موثر بازار که عامل اصلی تعیینکننده قیمت هستند، بیتاثیر بود و تا 4 ماه نرخ اوراق روندی صعودی داشت، اما از مهر 93 قیمت اوراق رو به کاهش گذاشت.
تسهیل در پرداخت وام 80 میلیونی چه میزان بر رونق یا رکود بازار تسه اثر خواهد داشت؟
در دی ماه 92 طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، علاوه بر افزایش سقف تسهیلات از ٢٥ به ٤٥ میلیون تومان، برای زوجهای جوان که تاریخ عقد ازدواج ایشان بعد از تاریخ این مصوبه یعنی ١٧ دی ماه ١٣٩٢ بود، سقف تسهیلات، ٦۰ میلیون تومان تصویب شد که این قانون همچنان نیز پابرجاست و زوجهای جوان میتوانند تا ٦۰ میلیون تومان از این تسهیلات استفاده کنند. همچنین مصوبهای که شورای پول و اعتبار در اردیبهشت و خرداد ماه امسال صادر کرد و مبلغ وام را تا 80 میلیون تومان افزایش داد، به طور مسلم باید موجب رونق مسکن میشد، اما چون بانک مسکن برای این وام صندوقی جدا به نام صندوق یکم تاسیس کرده و شرط اعطای وام را سپردهگذاری در این صندوق تعیین کرده است، درنتیجه این مصوبه تاثیر مستقیمی بر بازار اوراق تسه در فرابورس نداشته است.
آیا امیدی به آمدن این وامهای 80 میلیونی در آینده به فرابورس هست؟
تا جایی که من خبر دارم، برنامهای در این باره وجود ندارد و بهتر است این سوال از مسئولان بانک مسکن پرسیده شود. به هر روی اوراق تسهیلات مسکن از سال 89 تاکنون با ورود به فرابورس سیگنال و نشانههای مثبتی را به دوستان و مدیران بانک مسکن داد که اگر اوراق در یک بازار شفاف معامله شود، قمیتی منصفانهتر خواهد داشت چرا که یک ماه قبل از ورود این اوراق به فرابورس، در شبکه بنگاههای املاک در سراسر کشور با قیمت 100 تا ١٢۰ هزار تومان معامله میشد اما در فرابورس و در فاصله زمانی کوتاه به 70 هزار تومان کاهش یافت و این نشان از بالا بودن قیمت در خارج از بازار فرابورس داشت. نکته بعد اینکه با تصویب وامهایی با مبالغ بالاتر به فرابورس رویه ما تغییری نخواهد کرد و فقط افراد موظف خواهند بود اوراق بیشتری را خریداری و به بانک مسکن مراجعه کنند. مدل موجود در فرابورس برای اوراق تسه از انعطافپذیری بالایی برخوردار است و در هر زمان که شورای پول و اعتبار یا بانک مسکن اقدام به تغییر سقف تسهیلات کنند، مردم میتوانند با استفاده از همین مکانیزم از تسهیلات بیشتری بهرهمند شوند.
در پایان توصیه من به دوستان بانک مسکن این است که این رویه و روند را توسعه دهند و اگر امکان افزایش سقف تسهیلات را دارند، روش موفق فعلی را که در ٥ سال گذشته تجربه شده و آثار مثبتی هم داشته است، ادامه دهند. نکته مسلم اینکه میزان استقبال از یک ابزار خود مصداقی است بر طراحی خوب آن.
جهت دریافت آخرین اخبار از طریق تلگرام به کانال اختصاصی عصربازار ( https://telegram.me/asrebazar ) بپیوندید. برای دریافت آخرین نسخه از نرم افزار تلگرام اینجا را کلیک کنید.