به گزارش پایگاه خبری «عصربازار» به نقل از فارس، در تاریخ اول آبان ماه سال 1379 گزارشی به مجمع تشخیص مصلحت نظام از طرف وزارت مسکن و شهرسازی ارسال شد که هدف از ارائه آن تشکیل شرکتی با عنوان " متروم " یا " شرکت ملی تسهیلات رهنی واحدهای مسکونی ایران " بود که این شرکت قصد داشت بازار رهن ثانویه را سر و سامان دهد و بتواند MBS ها (Securities Mortgage Backed ) را منتشر کند. در این طرح متروم با ترکیب مالکیت 40% دولتی ، 40% موسسات مالی بزرگ عمومی و 20% خصوصی پیشنهاد شد.

چیزی شبیه فنی می ( Fannie Mae ) که در ابتدا به عنوان بخشی از وزارت مسکن آمریکا تشکیل شد و بعدها خصوصی شد و حتی سهام آن نیز در بورس عرضه شد . البته در کشور آمریکا جنی می ( Ginnie Mae ) نیز به صورت کاملا دولتی فعالیت می کند و زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی فعالیت دارد که بیشتر هدف آن کمک به اقشار کم درآمد است. این شرکت فقط بحث ضمانت ها را انجام می دهد و صادر کننده و یا خریدار و فروشنده MBS ها نیست.

اما پیشنهاد تشکیل نهاد متروم متاسفانه مورد موافقت قرار نگرفت، زیرا بازار انتشار اوراق بهادار رهنی در کشورهایی که بازار رهن اولیه توسعه یافته ای ندارند، به نظر امکان پذیر نیست، زیرا نیازمند آزادسازی مالی و شرایط مناسب اقتصادی، الزامات حقوقی و قانونی، الزامات نهادی و نظارتی، استانداردسازی در ابزارهای رهنی و شرایط سرمایه گذاری است. در حقیقت زیر ساخت هایی باید در کشور فراهم شود تا انجام چنین عملی ممکن باشد . برخی از این زیرساخت ها عبارتند از :

زیر ساخت قانونی در ایجاد تنظیمات (قانون ورشکستگی، نظارت، اصول حاکمیت شرکتی و...)
زیرساخت اطلاعاتی (شفاف­سازی اطلاعات، قیمت­گذاری، رتبه­بندی و دسترسی عمومی به آمار و اطلاعات)
زیرساخت قیمت­گذاری ریسک
زیرساخت پرداخت و تسویه(استفاده از فناوری اطلاعات در تسویه و نقل و انتقال بانک)
زیرساخت ثبات مالی(امنیت شبکه، توسعه دسترسی، آگاهی بخشی عمومی)

در ادامه برخی از دلایل مهم عدم راه اندازی بازار رهن ثانویه را بررسی می نماییم .

شرایط نامناسب اقتصادی :

شاید مهم ترین دلیل اقتصادی ، وضعیت نامناسب سرمایه بانک های کشور و نسبت پایین نسبت کفایت سرمایه آن ها باشد که آن ها را در مورد پذیرش ریسک های جدید با مشکل مواجه خواهد نمود. در مورد عدم تطابق نرخ سپرده و تسهیلات ( فرض نمایید تسهیلات با نرخ 16درصد پرداخت شود، اما هزینه سپرده ها 21 تا 24 درصد  باشد) ما به التفاوت مذکور باید از محلی تأمین شود . اگر یک بانک نظیر بانک مسکن چنین کاری انجام دهد با توجه به مبالغ بسیار سنگین مطمینا با خطر ورشکستگی مواجه خواهد بود اگر این ما به التفاوت از منابع بانک مرکزی یا حتی صندوق توسعه ملی تأمین شود اثرات تورمی خواهد داشت. تنها راه پیش رو رایانه به تسهیلات است که باید از طرف دولت پرداخت شود که دولت نیز در شرایط فعلی با کسری بودجه روبرو است.
محیط تورمی برآورد دقیق ارزش دارایی ها را با مشکل مواجه نموده است. این موضوع به همراه ثابت بودن نرخ تسهیلات در قراردادها انگیزه بانک ها را برای اعطای تسهیلات بلندمدت مسکن کاهش داده است. بانک های کشور ناگزیر هستند، در چارچوب نرخ های مصوب شورای پول و اعتبار تسهیلات خود را اعطا نمایند . بانک های کشور انگیزه کافی برای اعطای تسهیلات بلند مدت و افزایش دارایی های بلند مدت در پرتفوی دارایی های خود را ندارند. این موضوع در شرایطی که بانک های غیر دولتی و موسسات مالی و اعتباری غیر مجاز با محدودیت های کمتری مواجه می باشند، باعث انتقال منابع از بانک های دولتی به بانک های خصوصی و موسسات مالی و اعتباری غیر مجاز و در نتیجه کاهش منابع بانک های دولتی و کاهش اعطای تسهیلات مسکن می‌شود.

موسسات پس انداز و وام و بانک های رهنی در معرض ریسک های ورشکستگی ، ریسک نرخ بهره ، ریسک نقدینگی و ریسک پیش پرداخت قرار می گیرند. ریسک ورشکستگی با بیمه وام های رهنی توسط موسسات بیمه باید پوشش داده شود و هزینه بیمه نیز به صورت اقساط بیشتر از وام گیرندگان دریافت شود .

ریسک سرمایه گذاری مستقیم خارجی یا FDI در کشور با توجه به عدم ثبات اقتصادی و شرایط تحریم اقتصادی کشور در حال حاضر بسیار بالاست. در سایر کشور ها دوره باز پرداخت تسهیلات تا 30 سال می باشد و در کشور ما دوره بازپرداخت 14 سال است که بسیار پایین می باشد و با دستمزد ماهیانه اقشار کم در آمد هم خوانی ندارد.

پس بی ثباتی اقتصاد کلان و نرخ بالا و پرنوسان بهره داخلی اثر بدی بر تأمین مالی بلندمدت داشته و اوراق بهادار رهنی را با یک ریسک قیمت گذاری مواجه می سازد بنابراین شرط لازم برای تأمین مالی باثبات حصول به موارد زیر است:

ثبات اقتصادی و در ادامه رشد اقتصادی
کاهش تورم تا سطح قابل قبول
بهبود وضعیت حقوق و دستمزد حقیقی
ثبات اشتغال اکثریت شهروندان

موانع حقوقی و قانونی :

خدشه پذیری حقوق مالکیت و زمان بر بودن و هزینه بالای اقامه دعوی باعث شده است که دارایی های حقیقی نتوانند به عنوان وثیقه تسهیلات نقش خود را ایفا نمایند . به عنوان مثال در شرایط عدم ایفای به هنگام تعهدات توسط مشتری ، بانکها علیرغم ترهین واحد های مسکونی قادر نمی باشند در یک فرآیند کوتاه مدت نسبه به تصرف و فروش مرتهن و کسب حقوق خود اقدام نمایند .

باید سیستم های تخفیف و یا معافیت مالیاتی برای خریداران رهن در نظر گرفته شود . همچنین معافیت های مالیاتی برای وام گیرندگان در مورد اقساط پرداختی وام مسکن نیز بر قرار شود . یعنی اگر درآمد فردی مثلا 2 میلیون تومان است و 700 هزار تومان اقساط وام مسکن می دهد نخست این 700 هزار تومان از 2 میلیون تومان کسر شود و آن گاه بقیه درآمد مشمول مالیات شود .

ایجاد انعطاف در طرح های دریافت وام خرید مسکن ضروری است . به بیان دیگر ، مردم باید برای خرید مسکن متناسب با امکانات خود وام بگیرند . شخصی که می تواند در کوتاه مدت و با اقساط سنگین تر مسکن خریداری نماید نباید با شخصی که توان پرداخت اقساط سنگین را ندارد در یک وضعیت قرار گیرد .

باید مباحث فقهی در دستورالعمل عقد فروش اقساطی مورد بازبینی قرار گیرد تا موضوع Repricing ( قیمت‌گذاری مجدد تسهیلات در مقاطع 3 یا 5 ساله ) که یکی از ابزار های رهنی در شرایط تورمی است و باعش کاهش ریسک می شود بتواند در مورد قراردادهای بلند مدت رهنی در هر دو بازار اولیه و ثانویه مورد استفاده قرار گیرد.

فقدان نهاد ها و ساختار های سازمانی لازم:

اینکه بازار رهن اولیه و ثانویه در کشور تحت نظارت بازار پول و یا سرمایه باشد یکی از معضلاتی است که اخیرا در مورد سیاست گذاری های بخش مسکن به چشم می خورد . نهاد های مختلف مانند بانک مرکزی ، وزارت راه و شهرسازی ، وزارت اقتصاد و دارایی هرکدام داعیه دارند که بازار رهن اولیه و ثانویه باید تحت نظارت آن ها باشد . اگر بخواهیم نظر درستی در این مورد بدهیم بازار مسکن بازاری بین بازار پول و سرمایه است . در بخش بازار رهن اولیه و تأمین مالی کوتاه مدت نقش بانک مسکن و نهاد ناظر آن یعنی بانک مرکزی به چشم می آید و در بازار رهن ثانویه و تأمین مالی بلندمدت نقش بازار سرمایه و نهاد ناظر آن وزارت اقتصاد و دارایی مهم است .

البته در این میان در بازار رهن دو نهاد دیگر یعنی دولت به عنوان قانونگذار و حامی اقشار کم در آمد و بیمه مرکزی به عنوان نهاد ناظر در مورد بیمه رهن نیز جایگاه والایی دارند. به نظر نگارنده نقش این نهاد ها باید با تأسیس یک شرکت مستقل مانند متروم همراه باشد که این شرکت تحت نظارت شورای عالی مسکن به فعالیت بپردازد و این شورا با نماینده ای از تمام اعضای فوق الذکر تشکیل شود .
توسعه بازار رهن نیازمند ایجاد نهاد یا سازمانی به منظور سنجش اعتبار دریافت‌کنندگان تسهیلات رهنی و تعیین درجه ریسک اعتباری تسهیلات رهنی قابل تبدیل به اوراق رهنی است. فقدان بیمه های اوراق رهنی یا بیمه اعتباری تسهیلات که این گونه بیمه ها توسط شرکت‌های بیمه یا صندوق‌های ضمانت به سلامت فرآیند مالی کمک می‌نمایند.

نتیجه گیری :

در این یادداشت سعی شد مهم ترین عوامل بنیادی که در عدم راه اندازی بازار رهن ثانویه کشور و شرکت متروم تأثیر داشته اند را بررسی نماییم . در پایان با توجه به ثبات شرایط اقتصادی کشور و رکود حاکم بر فضای اقتصادی کشور توصیه می گردد از این فضا به خوبی استفاده شده و ساختار های لازم به سرعت فراهم شود و شرکتی مانند متروم تحت نظارت شورای عالی مسکن تشکیل شود تا بتواند بازار رهن ثانویه کشور را سرو سامان دهد.

مهسا قربانی بوانی و میثم باقری کوپایی /مدرسان دانشگاه علامه طباطبایی