به گزارش پایگاه خبری «عصربازار»، از این رو با سید محسن فاضلیان مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن که بازارگردان این صندوق تعیین شده است، به گفت‌وگو نشستیم تا از جزییات این طرح اطلاعاتی کسب کنیم.

در وهله نخست در رابطه با صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نگین شهر ری که در حال حاضر در مرحله پذیره نویسی آن هستید، توضیح دهید.
صندوق سرمایه‌گذاری زمین ساختمان نگین شهر ری چهارمین صندوق از این نوع و دومین صندوق بانک مسکن است. واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق مذکور از یکشنبه 26 دی ماه لغایت روز شنبه مورخ 2 بهمن ماه، از طریق بازار ابزارهای نوین مالی بورس اوراق بهادار تهران پذیره نویسی میشود. لازم به ذکر است که مدیریت این صندوق بر عهده تأمین سرمایه بانک مسکن است. همچنین موسس آن، شرکت سرمایه‌گذاری مسکن تهران (سهامی عام) است. البته متولی، شرکت مشاور سرمایه‌گذاری امین نیکان آفاق (سهامی خاص) و بازارگردان آن نیز تأمین سرمایه بانک مسکن (سهامی خاص) است.

مکان احداث پروژه صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نگین شهر ری کجاست و چه متراژی دارد؟
محل احداث پروژه در یکی از بهترین نقاط شهر ری (خیابان شهرزاد، چهارراه قدس، نبش کوچه حریر) و متراژ زمین آن 5 هزار و 269 متر مربع است. همچنین زیربنای کل آن 33 هزار و 372 متر مربع و زیربنای مفید 21 هزار و 168 متر مربع است. از کل واحدهای سرمایه‌گذاری، 9 میلیون و 500 هزار واحد سرمایه‌گذاری قابل پذیره نویسی است و قیمت هر واحد 10 هزار ریال تعیین شده است. البته باید خاطر نشان کنم که این پروژه مسکونی- درمانی و سند آن در مالکیت صندوق است. علاوه بر این پروانه پروژه اخذ شده است.

هزینه کلی پروژه را چه میزان برآورد کرده‌اید؟
این پروژه شامل 295 واحد مسکونی و 4 واحد درمانی است که هزینه احداث آنها حدود 300 میلیارد ریال ارزیابی شده است.

در رابطه با سود این صندوق نیز توضیحاتی بفرمایید.
کارمزد متعهد پذیره نویسی 4 درصد یک بار، کارمزد بازارگردان 2 درصد سالانه و کارمزد مدیر صندوق یک درصد سالانه است. همچنین نرخ بازدهی سالانه پروژه 18.86 درصد و نرخ بازدهی سالانه صندوق نیز 17.93 درصد است.

هدف تامین سرمایه بانک مسکن از اجرایی کردن چنین طرحی چیست؟
در حال حاضر در تهران تقاضا برای خرید مسکن هر روز بیشتر می‌شود از این رو در وهله نخست به دنبال پاسخگویی به این نیاز هستیم. از سوی دیگر صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نگین شهر ری سبب جمع آوری سرمایه از دست سرمایه‌گذاران و اختصاص آنها به ساخت چنین پروژه عظیمی می‌شود که در نهایت به پیش فروش واحدهای ساختمانی و تقسیم سود ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران منجر می‌شود.

به نقش چنین صندوق‌هایی در بازارهای رهنی اشاره کردید، در این خصوص بیشتر توضیح دهید.
همانطور که می‌دانید، بازار رهنی بازار ساختار یافته و منظمی است که کسانی که می‌خواهند در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند یا قصد خرید مسکن دارند، به این بازار مراجعه می‌کنند.
پیش از این، اوراق رهنی تنها بازاری بود که این موضوع را پوشش می‌داد و بدیهی است که با محدودیت‌هایی همراه بود. در واقع بازار رهنی با ارائه ابزارهای نوین، برای رفع محدودیت‌های اوراق رهنی تلاش می‌کند. در بازار رهنی صندوق زمین و ساختمان از طریق یک شرکت معتبر وارد بازار می‌شود و این خود به اعتبار این بازار کمک می‌کند. در واقع هر چه بازار مسکن بزرگتر باشد، آپشن برای سرمایه‌گذاری و حتی برای مصرف کنندگان این بخش بیشتر می‌شود. بازار رهنی دارای تعداد زیادی ابزار است که در حال حاضر ما در ابتدای راه اندازی این ابزارها هستیم و به طور حتم در آینده بیشتر از این ابزارها خواهید شنید. فعالیت این صندوق آغاز راه بازار رهنی است و مردم در این بازار می‌توانند آنچه را که می‌خواهند، نهادینه کنند.

در صحبت‌ها به سود 18 درصدی این صندوق‌ها اشاره کردید؛ در صورتی که بازار مسکن همچون سال‌های گذشته در رکود باشد و با کاهش قیمت مسکن مواجه شویم، تکلیف چیست؟ آیا باز هم سود 18 درصدی را تامین می‌کنید؟
پیش از این اشاره کردم که این صندوق ریسک برای بازدهی ندارد، در صورتی که قیمت مسکن نیز کاهش پیدا کند، بازارگردان که همان تامین سرمایه بانک مسکن است واحدهای صندوق را با سود 18 درصد خریداری می‌کند. این در حالی است که با توجه به تحقیقات کارشناسی که در بازار مسکن انجام داده‌ایم، حرکت رو به جلویی را برای این بازار در ماه‌های آینده پیش‌بینی می‌کنیم تا جایی که انتظار داریم به سود بیش از 25 درصد هم برسد.

از نظر زمانی پروژه را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
در طرح‌ها برآورد زمانی پروژه را 36 ماه در نظر گرفته‌ایم که مدت ساخت 30 ماه و مدت فروش 6 ماه در نظر گرفته شده است.