به گزارش پایگاه خبری «عصربازار» به نقل از سنا، اگر بنا بر تحلیل های تکنیکال و فاندامنتال خود به این نتیجه برسید که باید در بخش املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید با این وجود که شما دارای یک ملک شخصی هستید و پول کافی هم برای خرید ملک دوم ندارید چه کار می کنید؟
جواب صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات REIT است.
بیشترین فایده این صندوق ها این است که از لحاظ مالیاتی، ملاحظات بسیار سودمندی عاید این صندوق ها می شود بنابراین، به راحتی می توانند به سرمایه گذاران خود سودهای هنگفتی پرداخت کند بدون این که نگران مالیات آنها باشند .

تاریخچه
مفهوم اولیه REIT از اصطلاح اتحادیه ‏هایِ کسب و کار ماساچوست در اواسط قرن نوزدهم سرچشمه گرفته است. در آن زمان به موجب رشد و تحول صنعتی و انباشت ثروت، تقاضا برای فرصت های سرمایه‏ گذاری زمین و مستغلات افزایش یافت.
همچنین قوانین ایالتی در آمریکا، شرکت ها را از تملک هرگونه زمین و مستغلات به ‏جز آن دسته از دارایی هایی که لازمه کسب و کارند، منع کرد.
بنابراین امکان تاسیس شرکت به عنوان ابزاری برای سرمایه‏ گذاری و معامله زمین و مستغلات میسر نبود.
اتحادیه ماساچوست در مواجهه با این قوانین به وجود آمد و توانست اولین سازمان سرمایه ‏گذار در زمین و مستغلات باشد. این نهاد مزایا و کارکردهایی مشابه شرکت ها از جمله قابلیت نقل وانتقال مالکیت، مسئولیت محدود، تخصص مدیریتی متمرکز را فراهم کرد.
بعد از موفقیت این اتحادیه، اتحادیه‏ ها به عنوان ابزاری برای تامین مالی در بخش زمین و مستغلات در سایر شهرها نظیر شیکاگو، آماها و دنور پدید آمدند.
شرکت (اتحادیه) زمین و مستغلات ماساچوست تا سال 1935 به عنوان مجرای سرمایه ‏گذاری باقی ماند. در سال 1935 دادگاه عالی آمریکا معافیت مالیاتی اتحادیه‏ ها را حذف نمود و بدین ترتیب اتحادیه ماساچوست به همراه تعداد زیادی از اتحادیه های مشابه منحل شدند.
در سال 1940، اتحادیه ‏های باقی‏مانده مجبور بودند برای جذب سرمایه با شرکتهای سرمایه‏ گذاری که از لحاظ مالیاتی مورد حمایت بودند (صندوق‏های مشترک سرمایه ‏گذاری با سرمایه ثابت که براساس قانون شرکت‏های سرمایه‏ گذاری سال 1940 ایجاد شدند) و همچنین سندیکاهای زمین و مستغلات رقابت کنند.
مفهوم اتحادیه زمین و مسکن ماساچوست در دهه 1950 با دفاع حامیان آن به ویژه اتحادیه زمین و مستغلات آمریکا مجدداً احیاء گردید. طرفداران این مفهوم، از دولت مرکزی خواستند تا رفتار مالیاتی مشابه شرکت‏های سرمایه ‏گذاری (ایجاد شده توسط قانون سال 1940)، برای اتحادیه ‏های زمین و مستغلات قائل باشد.
این تلاش ها سرانجام در سال 1960 وقتی که قانون مالیات برای ایجاد تسهیلات مشابه صندوق های مشترک سرمایه‏ گذاری برای اتحادیه‏ های زمین و مستغلات اصلاح گردید، به بار نشست.
قانون مذکور به سرمایه‏ گذاران خرد این فرصت را داد تا بتوانند در زمین و مستغلات از طریق یک ابزار مناسب سرمایه‏ گذاری نمایند. به بیان دیگر براساس این قانون افراد می توانستند با هزینه اندک، ریسک کمتر و حداقل سرمایه، به طور تخصصی سرمایه‏ گذاری نمایند.
لذا اولین REIT در سال 1961 در شرایطی به بازار آمد که مفهوم اصلی آن بیش از صد سال قبل بوجود آمده بود
تعریف صندوق های REIT

براساس تعریف ISIC ، صندوق‏های سرمایه‏ گذاری در املاک و مستغلات شرکت هایی هستند که در تحصیل و مدیریت در بازار رهن سرمایه ‏گذاری می ‏کنند.

فعالیت این صندوق ها، با سرمایه ثابت است. به بیان دیگر تعداد سهام منتشره ثابتی دارند و هرگونه انتشار سهام جدید توسط آنان مطابق با قوانین و آیین‏ نامه‏ های بورس‏ هایی صورت می گیرد که اجازه معاملات سهام آنها را صادر نموده است.

ارزش سهام شرکت های سرمایه‏ گذاری با سرمایه ثابت می‏ تواند کمتر یا بیشتر از ارزش خالص دارایی‏ های آن به ازای هر سهم باشد.

سرمایه ‏گذاری‏ های این صندوق ها در زمینه املاک و مستغلات بیش از سرمایه‏ گذاری در سایر دارایی ‏های مالی است.

علت اصلی نام‏گذاری این نوع شرکت ها آن است که معامله سهام این شرکت ها همچون سهام های دیگر در بورس است. خریداران و فروشندگان این سهام کمیسیون‏ ها را به کارگزاران پرداخت می ‏کنند و نسبت به پرداخت سایر هزینه‏ های اضافی (مالیات، بورس و( ...، مشابه سایر اوراق بهادار اقدام می‏ کنند.

صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، در طیف وسیعی از املاک و مستغلات همچون مراکز خرید، آپارتمان های مسکونی، انبار کالا، ساختمان های اداری، هتل ها و غیره سرمایه گذاری می کنند. حوزه سرمایه گذاری برخی از REITها محدود است و لذا صرفا در یک نوع از املاک و مستغلات سرمایه‏ گذاری می کنند؛ همانند صندوق هایی که تنها در مراکز بهداشتی درمانی همچون بیمارستان ها، ساختمان پزشکان، خانه سالمندان، و غیره سرمایه گذاری می کنند.

ویژگی‏های صندوق‏ های REIT

املاک و مستغلات ویژگی های منحصر به فردی دارند که آن را از بقیه انواع سرمایه گذاری ها (سهام شرکت ها، اوراق قرضه و ارز) متمایز می کند. این ویژگی ها عبارتند از:

1.       عدم تقارن اطلاعاتی: در مبادلات املاک و مستغلات، عدم تقارن اطلاعاتی میان طرفین معامله، خریدار و فروشنده، وجود دارد.

2.       بازار محلی: بازار املاک و مستغلات محلی است و در محدوده دارایی فیزیکی تعریف می شود و امکان مبادله املاک در بورس های ملی وجود ندارد.

3.        دارایی ناهمگن: تفاوت های بسیاری میان املاک مختلف وجود دارد.

4.       قدرت نقدینگی پایین: مبادله املاک و مستغلات به دلیل غیرمنقول بودن و غیرقابل تقسیم بودن به واحدهای کوچک دشوار است.

5.        قوانین مالیاتی: املاک و مستغلات تحت تاثیر قوانین مالیاتی قرار دارند و مزیت های مالیاتی حاصل از سرمایه گذاری در املاک می تواند عامل مهمی در تصمیم سرمایه گذاران باشد.

6.       محدودیت عرضه: با توجه به عبارت"زمین جدید تولید نمی شود"، عرضه زمین نسبتا بی کشش است.

مزایای سرمایه‏ گذاری در صندوق های REIT

موسسه ایباتسون (شرکتی پیشرو در تحقیقات سرمایه گذاری) در تحقیقات خود منافع حاصل از سرمایه گذاری در این صندوق ها را به دست آورده است:

1.       افزایش بازده کلی سرمایه گذار و کاهش ریسک کلی در هر دو پرتفوی سهام و اوراق با درآمد ثابت؛

2.       بیشتر بودن نرخ رشد سود تقسیمی برای سهام REIT از نرخ تورم در دهه اخیر؛

3.        موسسه تجاری REITتا حد زیادی بر مبنای ارزش دارایی های قابل محاسبه و ملموس است؛

4.       جلوگیری از پرداخت مالیات مضاعف،

5.        امکان سرمایه گذاری با مبلغ کم در پروژه های بزرگ سرمایه گذاری در املاک و مستغلات؛

6.       کنترل کارایی REIT به طور منظم توسط ناظر مستقل؛

7.        قابلیت پیش بینی جریان درآمدی؛

8.       شفافیت عایدات؛

9.       مناسب بودن بازده کلی

اما در کل صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات به سه نوع متفاوت تقسیم بندی می شوند:

صندوق های Equity REITs:

در این صندوق ها درآمد صندوق از اجاره املاک به دست می آید و فراگیرترین نوع صندوق های سرمایه گذاری در املاک است. پرتفوی این نوع صندوق ها، سرمایه گذاری املاک و مستغلات، متشکل از انواع دارایی هایی از قبیل ساختمان، زمین و غیره  است که درآمد آن از اجاره این املاک و افزایش ارزش دارایی های پرتفوی حاصل می گردد.

صندوق های Mortgage REITs:

در این صندوق ها،که صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات رهنی نام دارد، درآمد در وهله اول، از سوی سود وام هایی که اعطا می کند دریافت می کند.

در این صندوق ها، منابع مالی مستقیما به مالکین املاک و مستغلات اجاره داده می شود و اعتبارات خود را از وام ها یا اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی واگذار می کنند .اما بسیار تحت تاثیر نوسانات نرخ بهر ه و ریسک عدم بازپرداخت وام قرار دارند، برای پوشش ریسک نوسانات نرخ بهره، از تکنیک های پویای پوشش ریسک استفاده می کنند.

صندوق های Hybrid REITs:

این صندوق در واقع ترکیبی از صندوق Mortgage و Equity است که در واقع هم سود حاصله را از اجاره املاک و هم وام هایی اعطایی به دست می آورد.