به گزارش پایگاه خبری «عصربازار»،  اوراقی که در فاز نخست، 3 هزار میلیارد تومان آن منتشر شده و قرار است در مراحل بعدی این حجم افزایش یابد. به همین دلیل در حاشیه مراسم نقد و بررسی کتاب «تحلیل بازار مسکن ایران» نوشته بهروز ملکی که در تالار مرحوم غلامرضا اسلامی بیدگلی کارگزاری بانک کشاورزی برگزار می‌شد، به سراغ حسین عبده تبریزی مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی رفتیم تا نظرات وی را در خصوص این موضوع و برخی از مسائل دیگر بازار سرمایه جویا شویم. همچنین وی در این نشست به مهمترین مسائل کنونی بازار مسکن کشور پرداخت که مشروح آن را در ادامه می‌خوانید.
-به نظر شما اوراق رهنی مسکن می‌تواند تحرک رو در بخش مسکن ایجاد کند تا این بخش و مجموعه‌های وابسته به آن که در حالت رکود هستند، رونق بگیرند؟
اگر حجم عرضه اوراق رهنی افزایش پیدا کند، امکان وام دهی بیشتر  و خرید مسکن از سوی مردم در بازار اولیه (بازار رهن) فراهم خواهد شد. یعنی دلیلی وجود ندارد از سویی بانک مسکن 150 هزار میلیارد تومان از منابعش را در ترازنامه  به صورت دارایی مرده داشته باشد و از سوی دیگر منابع برای وام مسکن جدید نداشته باشد. به این ترتیب اگر بانک مسکن بتواند 10 هزار میلیارد تومان از این دارایی‌ها را بسته بندی کرده و در بازار بفروشد و ارتباطاتش با خارج از کشور را هم برقرار کند، می‌تواند وام‌های مسکن بیشتری را پرداخت کند. یعنی مانند بیمه‌هابی که به اصطلاح به بیمه‌های اتکایی معروف هستند، بانک مسکن نیز می‌تواند مطالبات را بسته‌بندی کرده و به کشورهای خارجی بفروشد. به این شکل این بانک پول حاصل را می‌تواند برای افزایش تعداد وام‌های مسکن هزینه کند. 
بنابراین این اوراق کمک می‌کند که منابع بیشتری در بازار اولیه باشد و بتوانیم وام‌های خرده فروشی بیشتری به خریداران مسکن بدهیم. از این نظر اوراق رهنی می‌تواند کمک بزرگی به تحرک در بخش مسکن باشد.
-سهام داران حقیقی عنوان می‌کنند، در عرضه‌های اوراق بدهی که انجام می‌شود، معمولا حقیقی‌ها نمی‌توانند پذیره‌نویسی و خرید کنند، اولا شما این ادعا را می‌پذیرید و به نظر شما چه راهکاری برای رفع این مشکل می‌توان اندیشید؟
بازار بدهی باید با سیستم حراج به جلو حرکت کند. من نیز موافق این سیستم حراج هستم. یعنی به نظر من اگر سود اوراق از 18 درصد به 14 درصد کاهش می‌یافت، حراج ایجاد می‌شد و حقیقی‌ها نیز می‌توانستند راحت‌تر خرید کنند.
-چرا بیشتر سفته بازیها روی سهام‌های زیان‌ده و مبهم انجام می‌شود ؟
چون شرک‌ها کوچک هستند و با نقدینگی کمی می‌شود با سهام آنها بازی کرد.
-در خصوص مسئله مسکن، به نظر شما ایران به چه میزانی توانسته مشکل مسکن را حل کند؟
مسئله مسکن تا به حال در ایران بد حل نشده است. نرخ مسکن در ایران از یک به بیست هفت به یک به یک کاهش یافته است. به این ترتیب مسئله مسکن آنچنان مشکل عمده‌ای در ایران نیست.
-مسئله کاهش سود سپرده‌های بانکی را چگونه می‌بینید؟
کاهش سود سپرده‌های بانکی اتفاق مثبتی در اقتصاد کشور است. به این دلیل که در حال حاضر با وجود کاهش این میزان به 15 درصد، سود سپرده‌های بانکی با میزان تورم فاصله قابل ملاحظه‌ای دارد. به این ترتیب اگر سود سپرده‌های بانکی بالا باشد، پول‌ها به سمت بانک‌ها می‌روند و بانک‌ها هم نمی‌توانند این میزان سود را محقق کنند. اکنون این تفاوت میان تورم و سود بانکی موجب شده تولید کاهش و بیکاری افزایش یابد. بنابراین پایین آمدن نرخ سود بانکی می‌تواند به رونق گرفتن بازار سهام، تولید و کسب و کار  منجر شود. به این دلیل که پرداخت نرخ‌های بیست درصد و بیست و پنج درصد در توان پرداخت نظام بانکی نیست  و با این نرخ‌ها نمی‌توان این سودها را پرداخت کرد.
به جای ساخت واحدهای لوکس؛
سرمایه‌گذاران به سمت اجاره داری حرفه‌ای بروند
همچنین عبده تبریزی در این نشست به واکاوی وضعیت کنونی بازار مسکن کشور پرداخت. این اقتصاددان خطاب به سرمایه‌گذارانی که به واسطه در اختیار داشتن منابع نقد سرشار که همواره بخشی از آن را در ساخت و خرید املاک مسکونی و تجاری لوکس و گران‌قیمت صرف می‌کنند، هشدار داد: از رونق حبابی دوره گذشته که باعث حبس پول در املاک بدون تقاضا در رکود اخیر شد، درس بگیرند و از ورود مجدد به ساخت و سازهای تجاری و مسکونی لوکس خودداری کنند.
وی ادامه داد: این گروه که در دوره‌های گذشته رونق، عمده سرمایه‌های خود را در بازار واحدهای مسکونی و املاک تجاری لوکس و گران‌قیمت صرف می‌کردند با این حرکت منجر به رشد شدید قیمت و حباب مسکن می‌شدند. به طوری که در دوره رکود با ترکیدن این حباب قیمتی، اولین آسیب ناشی از آن در وهله اول متوجه خود آنان شد؛ این آسیب که عمدتا خود را در شکل عمیق‌تری از رکود معاملاتی و ساختمانی در املاک لوکس ساخته یا خریداری شده نسبت به سایر بخش‌های معمولی‌تر بازار مسکن نشان داد، در نهایت منجر به انجماد یا حبس بخش اعظم سرمایه‌های این گروه و اعضای آن، در واحدهای فروش نرفته و فاقد مشتری شد.
این در حالی است که تبعات منفی بعدی ناشی از این فعالیت به کل بازار مسکن، بانک‌ها و سایر بخش‌ها نیز سرایت کرد. اقتصاددانان مسکن به این گروه از سرمایه‌گذاران ساختمانی هشدار دادند از حرکت در مسیرهای گذشته خود برای فعالیت و سرمایه‌گذاری ساختمانی در دوره رونق پیش رو خودداری کنند و از دوره‌های قبلی که بیشترین آسیب‌ها و پیامدهای منفی ناشی از ساخت و خرید واحدهای مسکونی و تجاری لوکس وگران‌قیمت در وهله اول خود این گروه‌ها را متضرر کرد، درس عبرت بگیرند.
در عین حال توصیه این اقتصاددانان به این دسته از سرمایه‌گذاران که در دوره‌های رونق قبلی از عوامل اصلی بر هم زننده ثبات در بازار مسکن محسوب می‌شدند، این است که در دوره فعلی و در حالی که تا پایان سال چشم‌انداز بازار مسکن نشانه‌های بهبود را از خود منعکس می‌کند، فعالیت‌های خود را متوجه سمت دیگری از بازار مسکن که بکر و بالقوه است، کنند که هم برای خود آنان و هم برای ثبات بازار مسکن مفید و موثر خواهد بود. بازار اجاره‌داری حرفه‌ای، مناسب‌ترین گزینه‌ای است که هم‌اکنون اقتصاددانان برای ورود این گروه از سرمایه‌گذاران ساختمانی به عرصه ساخت و سازهای جدید توصیه می‌کنند. در رژیم جدید سرمایه‌گذاری مولد در بازار مسکن، ساخت و سازهای منتهی به اجاره‌داری می‌تواند جایگزین لوکس‌سازی شود.
اقتصاددانان همچنین تاکید کردند: شرایط اقتصادی کشور ناشی از دو عامل «بهبود فضای اقتصادی و سیاسی در دوره پسابرجام» و همچنین «متغیرهای داخلی بازار مسکن» به گونه‌ای است که می‌توان چشم‌انداز بهبود وضعیت اقتصاد مسکن تا پایان امسال را متصور بود. در عین حال با توجه به تغییراتی که طی سال‌های اخیر در ترکیب جمعیتی کشور رخ داده است، به‌طور قطع فعلا نمی‌توان منتظر تقاضاهایی مشابه آنچه در دوره‌های گذشته منجر به تشکیل تقاضای هجومی در بازار مسکن می‌شد، بود که این موضوع در میان‌مدت به نفع ثبات نسبی قیمت مسکن خواهد بود.
پایان تقاضای هجومی در بازار مسکن
مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی در این باره گفت: در مقطع زمانی حاضر برنامه‌ریزی در حوزه مسکن باید با یک ملاحظه عمده صورت بگیرد که این ملاحظه از کاهش نرخ رشد جمعیت کشور طی سال‌های اخیر ناشی می‌شود. حسین عبده‌تبریزی ادامه داد: کاهش نرخ رشد جمعیت طی سال‌های اخیر منجر به این نتیجه‌گیری برای چشم‌انداز بازار مسکن در دوره فعلی خواهد شد که نمی‌توان دیگر مشابه سال‌های گذشته، منتظر ورود تقاضاهای هجومی برای خرید آپارتمان بود. متوسط نرخ رشد سالانه جمعیت در کشور از 62/ 1 درصد در دهه 75 تا 85 به 21/ 1 درصد در ابتدای دهه 90 کاهش یافته و نرخ رشد سالانه خانوار نیز از 5/ 3 درصد به 2/ 2 درصد نزول کرده است که نشان‌دهنده کم‌شدن شدت تقاضای مسکن در حال حاضر است.
سه مانع ساخت واحدهای ارزان
وی همچنین از وجود سه مانع عمده در مسیر سرمایه‌گذاری در بازار واحدهای مسکونی مصرفی«ارزان‌قیمت و حداکثر میان متراژ» خبر داد. مشاور وزیر راه وشهرسازی با بیان اینکه طی سال‌های اخیر به واسطه ساخت و سازهای گسترده ارزان‌قیمت در قالب طرح مسکن مهر، ساختار بازار غیر دولتی ساخت این گروه از واحدهای مسکونی به هم خورده و با چالش رو‌به‌رو شده است، گفت: مسکن مهر باعث بر هم خوردن ساختار بازار واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ارزان ‌قیمت شد؛ به گونه‌ای که در این فرآیند سازندگانی که از امکانات این طرح یعنی زمین رایگان، عوارض صفر ساخت، وام کم‌بهره و... برخوردار نبودند، عملا توان رقابتی خود برای فروش واحدها به متقاضیان را از دست دادند و از این بازار خارج شدند. عبده‌تبریزی افزود: این بر هم‌خوردگی ساختار بازار در این بخش از بازار مسکن به گونه‌ای است که هنوز هم بخش قابل توجهی از سازندگان واحدهای ارزان ‌قیمت موفق به فروش واحدهای خود نشده‌اند.وی خاطرنشان کرد: حتی در حال حاضر که واحدهای مسکن مهر تکمیل شده و به تدریج به خریداران واگذار می‌شود، عملا زیر قیمت بازار است و این بر هم خوردگی ساختار بازار فروش واحدهای ارزان‌قیمت در بخش ساخت و سازهای غیر دولتی و معمولی هنوز هم ادامه دارد. مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: به همین خاطر در حال حاضر با توجه به رکود بازار واحدهای لوکس و به‌هم خوردگی ساختار بازار فروش واحدهای ارزان‌قیمت، حداکثر سود سازندگان در شرایط فعلی در شهر تهران از 10 تا 12 درصد فراتر نمی‌رود. وی علاوه بر به‌هم خوردگی ساختار بازار واحدهای ارزان‌قیمت، چسبندگی قیمت زمین و بالا بودن آن را در مقایسه با ارزش واقعی‌اش، از دیگر عوامل کاهش توجیه سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز عنوان کرد و افزود: هر چند هم‌اکنون نسبت‌هایی از تعدیل درصد مشارکت در ساخت بین سازندگان و مالکان در پی واقعی شدن قیمت زمین قابل مشاهده است، اما هنوز هم قیمت زمین فراتر از ارزش واقعی آن، مبنای فروش قرار می‌گیرد؛ طوری که مالکان تصور نمی‌کنند با این قیمت‌ها پس از ساخت و تکمیل واحدهای جدید اساسا مشتری یا به عبارت دیگر قدرت خریدی برای این واحدها ناشی از غیر واقعی بودن قیمت زمین وجود داشته باشد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: این سه دست‌انداز در بازار ساخت «واحدهای ارزان‌قیمت و مورد نیاز مصرفی» در سال‌های آینده باعث کسری جدی واحدهای ارزان‌قیمت خواهد شد. با این حال در صورتی که سرمایه‌گذاران و سازندگان ساختمانی به ساخت واحدهای ارزان‌قیمت و کوچک متراژ به شرط پذیرش نرخ‌های سود حدود 10 درصدی ورود کنند، بازار این واحدها هم در آینده نزدیک با رونق نسبی همراه می‌شود .قناعت به همین میزان بازدهی با توجه به وضعیت نسبی بخش‌های مختلف، در شرایط فعلی اقتصاد می‌تواند قابل قبول برای ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی باشد. وی همچنین با اشاره به اشباع بازار ساخت و سازهای تجاری در پایتخت و سایر کلان‌شهرها گفت: هم اکنون سرمایه‌گذاران ساختمان‌های تجاری نیمه‌کاره مجبور به تکمیل این واحدها هستند و به همین خاطر است که می‌بینیم نوعی باج‌دهی به صاحبان کسب و کارهای کم‌بازده در مراکز تجاری در حال شکل‌گیری است؛ طوری که برخی از این کسب و کارها که تا پیش از این توان پرداخت هزینه‌های اجاره یا خرید واحد تجاری در این مجتمع‌ها را نداشتند. هم اکنون به دلیل ارزان شدن فضای کسب و کار تجاری، در این مجتمع‌ها مستقر شده و تعدادشان هم در حال افزایش است. در واقع کاهش قیمت فضاهای تجاری ناشی از اشباع بازار از این واحدها، منجر به رونق حضور کسب و کارهای کم‌بازده در این فضاها همچون کافه‌ها و کتاب‌فروشی‌ها شده است. عبده تبریزی تاکید کرد: به این ترتیب ورود سرمایه‌های جدید به ساخت و سازهای تجاری در شرایط فعلی توصیه نمی‌شود. وی همچنین به صاحبان سرمایه‌های بزرگ‌تر همچون هلدینگ‌های بزرگ ساختمانی، بیمه‌ها و صندوق‌های بازنشستگی توصیه کرد می‌توان سرمایه‌های مفصل ملکی را برای اولا سوددهی سرمایه‌گذاران و ثانیا ثبات بازار، وارد بازار اجاره‌داری حرفه‌ای کرد. سرمایه‌گذاری در بازار واحدهای خاص‌تر و مورد نیازتر و برخوردار از تجهیزات ویژه همچون امکانات مورد نیاز سالمندان در قالب طراحی و ساخت یا تامین واحدهای مسکونی مناسب و مختص این اقشار، از دیگر توصیه‌ها به این گروه از سرمایه‌گذاران ساختمانی است.